Naši špecializovaní právnici prinášajú odborné články na vybrané právne problémy, ktoré obsahujú cenné rady a typy pre podnikateľov aj fyzické osoby. Ak máte záujem o zasielanie aktuálnych publikácií a bulletinov, kontaktuje nás na juhaniakova [@] legaladvisory.sk.
Zobraziť všetky články
V Českej republike sa v roku 2012 uskutočnila zásadná rekodifikácia občianskeho práva. Bol prijatý nový Občiansky zákonník č. 89/2012 Sb. v znení neskorších predpisov, ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2014.
Jednou z najvýznamnejších legislatívnych zmien, ktoré zaviedol, bola zásada „superficies solo cedit“, teda vnímanie stavby ako súčasti pozemku. Dovtedy boli stavby právne vnímané ako samostatné nehnuteľnosti tvoriace samostatný predmet občiansko-právnych vzťahov oddelený od pozemkov.
Zavedenie superficiálnej zásady predstavovalo staronový pohľad na vlastníctvo stavieb a pozemkov. Predmetná zásada platila na území Českej republiky už v minulosti. Išlo teda o návrat k nazeraniu na stavby ako súčasti pozemkov platný do roku 1951.
Koncept stavby ako súčasti pozemku je prevládajúci naprieč právnym úpravám štátov kontinentálnej Európy. Česká republika sa vracia k tejto zásade ako jedna z posledných v rámci nášho regiónu. Obdobné snahy o rekodifikáciu civilného kódexu prebiehajú v posledných rokoch i na Slovensku.
Zakotvenie zásady stavby ako súčasti pozemku predstavuje zásadnú zmenu s dopadom na dovtedajší stav, ktorý vychádzal zo zásady, že stavba bola samostatnou nehnuteľnou vecou. Zákonodarca musel z toho dôvodu preklenúť rozpor medzi existujúcim a nastávajúcim stavom v praktickej rovine. Urobil tak viacerými legislatívnymi fikciami, ktoré zakotvil v § 3054 až § 3060 NOZ v rámci prechodných ustanovení zákona.
V prvom rade sa zaviedlo, že stavba, ktorá nie je podľa doterajších právnych predpisov súčasťou pozemku, na ktorom je zriadená, prestáva byť dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona samostatnou vecou a stáva sa súčasťou pozemku, ak mala v deň nadobudnutia účinnosti tohto zákona vlastnícke právo k stavbe i vlastnícke právo k pozemku tá istá osoba.[1]
Stavba spojená so zemou pevným základom, ktorá nie je podľa doterajších právnych predpisov súčasťou pozemku, na ktorom je zriadená, a je ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona vo vlastníctve osoby odlišnej od vlastníka pozemku, sa dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona nestáva súčasťou pozemku a je nehnuteľnou vecou. To isté platí o stavbe, ktorá je v spoluvlastníctve, ak je niektorí zo spoluvlastníkov i vlastníkom pozemku alebo sú len niektorí spoluvlastníci stavby spoluvlastníkmi pozemku. Odstavec 1 platí obdobne pre stavbu, ktorá má byť zriadená na pozemku iného vlastníka na základe vecného práva vzniknutého stavebníkovi predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona alebo na základe zmluvy uzavretej pred dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona.[2]
Zákonodarca zároveň zaviedol predkupné právo pre vlastníka pozemku, na ktorom je zriadená stavba vo vzťahu k takej stavbe, ako aj vlastníkovi stavby predkupné právo k pozemku na ktorom je postavená, ak je jej vlastníkom iná osoba. Vlastník pozemku, na ktorom je zriadená stavba, ktorá nie je podľa doterajších právnych predpisov súčasťou pozemku a nestala sa súčasťou pozemku ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona, má ku stavbe predkupné právo a vlastník stavby má predkupné právo k pozemku. Predkupné právo vlastníka pozemku sa vzťahuje i na podzemnú stavbu na rovnakom pozemku, ktorá je príslušenstvom nadzemnej stavby. Na dohodu vylučujúcu alebo obmedzujúcu predkupné právo sa neprihliada. Ak je možné časť pozemku so stavbou oddeliť bez toho, aby sa podstatne sťažilo jeho užívanie a používanie, vzťahuje sa predkupné právo len na časť pozemku nevyhnutnú pre výkon vlastníckeho práva ku stavbe.[3]
Zákonodarca v neposlednom rade ustanovil, že ak sa stanú pozemok i stavba vlastníctvom toho istého vlastníka, prestane byť stavba samostatnou vecou a stane sa súčasťou pozemku, na ktorom je zriadená. To neplatí, ak ide o stavbu, ktorá nie je súčasťou pozemku podľa tohto zákona. Ak bolo vlastnícke právo k pozemku predané tretej osobe, ktorá bola pri nadobudnutí vlastníckeho práva v dobrej viere, že stavba je súčasťou pozemku, prestane byť stavba samostatnou vecou a stane sa súčasťou pozemku, na ktorom je zriadená.[4]
V súlade so zavedením superficiálnej zásady, podľa ktorej stavba je súčasťou pozemku, sa do právneho poriadku Českej republiky s účinnosťou od 1. januára 2014 zaviedol aj staronový inštitút práva stavby. Právo stavby je jedným z možných spôsobov ako umiestniť stavbu na cudzom pozemku. Hlavným zmyslom tohto právneho inštitútu je umožniť stavebníkovi postaviť, rekonštruovať, modernizovať a pod. novú alebo existujúcu stavbu na pozemku cudzieho vlastníka, a potlačiť tak zásadu superficies solo cedit.
Právo stavby je podľa § 1242 NOZ nehnuteľnou vecou. Zo zákonného ustanovenia § 1242 NOZ ďalej vyplýva, že stavba vyhovujúca právu stavby je jeho súčasťou, ale rovnako podlieha ustanoveniam o nehnuteľných veciach. Stavba, ktorá je na základe práva stavby zriadená, sa potom stáva súčasťou práva stavby. Z uvedeného vyplýva, že právo stavby nie je s osudom stavby samotnej žiadnym spôsobom zviazané. Zánik stavby ako hmotného substrátu nemá vplyv na existenciu, resp. zánik inštitútu práva stavby.[5] V prípade, že stavebník nadobudol právo stavby, ktorého súčasťou bola rekreačná chata, stavebníkovi patrí právo stavby ako nehnuteľnej veci i potom, čo chatu zbúra; po zbúraní chaty má právo postaviť na pozemku inú stavbu i napriek tomu, že tento pozemok nevlastní.[6] Za nehnuteľnosť sa teda nepovažuje „stavba“, ku ktorej právo stavby svedčí, ale samo „právo stavby“. Chápanie vecných práv k pozemkom ako nehnuteľných vecí vyplýva už z § 498 ods. 1 NOZ. Právna úprava § 1242 NOZ je tak jeho zopakovaním.[7]
Nová právna úprava priniesla rad aplikačných problémov a otvorených otázok. Bude preto zaujímavé sledovať rozhodovaciu prax všeobecných súdov a Najvyššieho súdu Českej republiky k aplikácii NOZ v otázkach stavby ako súčasti pozemku a práva stavby.
..............................................................................................................................................................................................................
[1] § 3054 NOZ.
[2] § 3055 NOZ.
[3] § 3056 NOZ.
[4] § 3058 NOZ.
[5] ACHOUR, G.; PELIKÁN, M. Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie, 2014, č. 12, s. 37.
[6] NOVOTNÝ, P. et al. Nový občanský zákoník – Vlastnictví a věcná práva. 2. akt. vyd. Praha : GRADA, 2017, s. 408.
[7] SPÁČIL, cit. 7, s. 896 – 897.